Инвесторы фонда, созданного компанией Fleming Family & Partners, рассчитывают, что высококлассная офисная недвижимость не только принесет стабильный и постоянный доход, но и значительно преумножит вложенный в нее капитал

Британская компания Fleming Family & Partners объявила об открытии в России фонда инвестиций в рынок коммерческой недвижимости. Это новое направление бизнеса Fleming Family & Partners. До недавнего времени в сферу интересов компании входили преимущественно инвестиции в крупнейшие мировые активы в области разработки природных ископаемых. В частности, она владеет крупнейшим в мире месторождением танталата в Мозамбике, участвует в совместном с кубинскими властями предприятии по производству ферроникеля, владеет акциями российской компании СУАЛ. Теперь же Fleming Family & Partners совместно с инвесторами планирует вложить порядка 60 млн долларов в московскую коммерческую недвижимость международного класса. Объектом инвестиций являются офисные здания класса A, расположенные в историческом центре Москвы.

Об инвестиционных планах фонда, особенностях и перспективах вложений в российский рынок коммерческой недвижимости "Эксперту" рассказали Максим Кунин, начальник отдела инвестиций в недвижимость Fleming Family & Partners (Russia) Limited, и Олег Мышкин, директор отдела офисной недвижимости и инвестиций компании Colliers International (она является советником и консультантом фонда).

- Сначала хотелось бы несколько слов о фонде и его участниках.

Максим Кунин: Над реализацией этого проекта мы работаем с начала прошлого года совместно с компанией Colliers International. В начале мая 2003 года был завершен первый этап формирования фонда, оформлена необходимая документация, привлечены инвестиции. Сейчас инвестиционный фонд окончательно сформирован и начинает активную деятельность.

- Каков объем фонда?

М. К.: Нам удалось привлечь значительно больше инвестиций, чем мы планировали, - порядка шестидесяти миллионов долларов. При этом некоторым инвесторам даже пришлось отказать. Мы посчитали, что не нужно привлекать денег больше, чем мы можем реально вложить. Ни к чему искусственно завышать эту сумму. В первую очередь мы вели переговоры с инвесторами, которые в той или иной степени ассоциированы с Fleming Family & Partners либо участвовали в совместных проектах. Характерный пример - GE Pension Trust, пенсионное подразделение General Electric. Кроме того, при приобретении офисных зданий мы будем привлекать банковское финансирование, за счет которого объем инвестиций может возрасти и составить порядка ста пятидесяти миллионов долларов. Хотя сейчас сложно назвать точную цифру.

- Уже есть конкретные проекты? По какой схеме будет работать фонд?

М. К.: Есть конкретные проекты. Но пока говорить о них рано, ведутся переговоры. Всего мы планируем приобрести от трех до пяти зданий. А схема очень проста: мы покупаем здание с арендаторами и в течение пяти лет управляем приобретенной недвижимостью, повышая ее капитализацию. А потом продаем. Мы полагаем, что во многих зданиях сможем внести улучшения в денежные потоки за счет повышения эффективности управления. Инвесторы будут получать дивиденды ежегодно, а потом, когда фонд будет распродан, вернут вложенные средства.

- И на какую доходность могут рассчитывать инвесторы?

М. К.: Если говорить о внутренней ставке доходности, то это около двадцати процентов годовых и выше. Все будет зависеть от правильности инвестиционных решений.

- А почему был выбран именно рынок офисной недвижимости?

М. К.: Потому что он считается наименее рискованным. Большинство инвесторов фонда впервые приходят в Россию и поэтому хотят быть максимально консервативными. Если опыт окажется успешным, то, возможно, инвесторы следующего фонда будут рассматривать возможности инвестиций и в другие сегменты рынка недвижимости.

Олег Мышкин: Действительно, в этом сегменте рынка риски проще свести к минимуму. Существует риск, связанный с цикличностью рынка, изменением рыночных условий, что может привести, например, к резкому падению арендных ставок. Западные рынки в этом плане более стабильны, их объемы несравнимы с российским рынком недвижимости. Поэтому компании безбоязненно заключают арендные договоры на длительные сроки. И если у вас есть десятилетний договор аренды на офисные помещения в Нью-Йорке, то, по крайней мере, в течение этого времени инвестор имеет гарантированные денежные потоки.

Известны примеры, когда инвесторы уже вкладывались в российский рынок коммерческой недвижимости, используя схемы, подобные нашей. В некоторых случаях эти эксперименты закончились печально, потому что инвестиции направлялись в спекулятивные проекты. В принципе большинство проектов на этом рынке являются спекулятивными. То есть подавляющее большинство девелоперов строят здания, не зная состава будущих арендаторов, не просчитывая денежные потоки. В свою очередь, только проекты под конкретного пользователя - а их немного - позволяют заранее просчитать возврат инвестиций, снизить риски.

- Успешность инвестиций во многом будет зависеть от благоприятной рыночной конъюнктуры и от того, на каком цикле своего развития окажется рынок по истечении пяти лет - срока деятельности фонда. А на каком этапе своего развития рынок коммерческой недвижимости находится сейчас?

О. М.: Если взглянуть на циферблат, то, по нашим ощущениям, рынок находится где-то в районе одиннадцати часов. Он стабилен. Сказать, как долго он будет находиться в этой стадии, достаточно сложно. Мы полагаем, что продолжительное время. Во всяком случае, мы прогнозируем, что в ближайшие год-два арендные ставки будут достаточно стабильными.

Учитывая цикличность рынка, мы стараемся структурировать свой бизнес таким образом, чтобы инвестиции были менее всего затронуты возможным спадом. Одна из особенностей рынка недвижимости в том, что он медленно растет, но падает очень быстро. Однако на рынке существуют продукты, которые менее всего подвержены колебаниям. Как раз к ним мы и относим высококлассные здания, расположенные в историческом центре Москвы, заполненные первоклассными арендаторами, имеющие хорошую структуру договоров аренды. Прежде всего это договоры, заключенные на длительный срок без права расторжения. Договоры аренды, предусматривающие возможность их расторжения с уведомлением за три месяца, нас не интересуют.

- Что станет первым симптомом надвигающегося перенасыщения рынка?

О. М.: Увеличение доли вакантных помещений. Это первый признак насыщения рынка. Сейчас этот показатель составляет менее четырех процентов.

- Что, на ваш взгляд, мешает рынку развиваться более динамично?

М. К.: Развитость рынка недвижимости, его текущее состояние, цикличность во многом зависят от качественного состава его участников. Основные игроки рынка - это девелоперы, арендаторы, консалтинговые компании, банки и профессиональные покупатели. Большая проблема российского рынка недвижимости - практически полное отсутствие двух последних субъектов. Это, безусловно, мешает развитию рынка. Нет профессиональных покупателей и нет профессиональных банков, которые предоставляли бы финансирование на приемлемых условиях. Если на западном рынке занять деньги можно под три-пять процентов годовых, то в России - только от восьми процентов. На Западе амортизация тридцать лет, а в России - пять лет. Для банков, принимающих участие в финансировании проектов в сфере коммерческой недвижимости, этот вид бизнеса не является основным, в то время как на Западе существует множество специализированных банков. Есть там и профессиональные покупатели - инвестиционные фонды, индивидуальные инвесторы. Мы уже говорили о цикличности рынка. Поэтому девелоперу, прежде чем начинать строительство, важно знать, кто у него этот продукт купит. Сегодня большинство российских девелоперов этим вопросом не задаются. Большинство из них предпочитают владеть построенными зданиями. По многим причинам. В том числе и из-за отсутствия профессиональных покупателей. И появление инвестиционного фонда восполняет недостающее звено в цепи участников рынка.

О. М.: Замедляет появление качественных проектов и отсутствие частной собственности на землю. Сегодня рынок земли закрыт, иностранных инвесторов это настораживает. Поэтому в Москве не много профессиональных игроков, имеющих опыт возведения первоклассных офисных зданий в разных городах мира. Рынок должен быть открытым, потому что это усиливает конкуренцию, приводит к увеличению количества качественного продукта на рынке. Это универсальное правило для любого рынка.

Больше всего инвесторов в России пугает неизвестность. Взять, например, земельные правоотношения. Допустим, в Англии инвестор может купить здание и не владеть землей, которая находится в аренде на сто лет. Инвесторов это не отпугивает - они могут просчитать расходы, знают, что будет, когда закончится срок действия договора. Здесь же проблема в том, что люди, которые сегодня покупают недвижимость, с одной стороны, понимают, что землю у них никто не отберет, но не знают, сколько им надо будет платить за землю на протяжении действия договора, и не знают, что будет потом, когда он закончится. Нет соответствующей практики. Поэтому отсутствие реального и прозрачного рынка земли - фундаментальная проблема. Хотя все, что надо для ее решения, - это признание и выполнение норм Земельного кодекса со стороны городских властей.