Ипотечное жилищное кредитование:

ситуация в России. 2001 г.

На протяжении последних лет развитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования происходило в достаточно сложной экономической ситуации, решающее воздействие на которую оказал финансовый кризис 1998 года. Лишь к началу 2000 г. наметился ряд позитивных тенденций и предпосылок для развития системы ипотечного кредитования. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Однако, опыт реализации этих программ показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается медленно. Несмотря на определенные позитивные сдвиги долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для российских коммерческих банков.

В качестве основных причин следует указать следующие: нерешенность ряда правовых вопросов; высокие кредитные и процентные риски; отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов; недостаточно высокий уровень доходов и отсутствие достаточных накоплений населения, экономическая нестабильность предприятий - работодателей, неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка, позволяющей повысить надежность системы долгосрочного жилищного кредитования и создать предпосылки для привлечения инвестиций в эту сферу.

В этих условиях широкое развитие принимают различные небанковские формы привлечения средств населения и предоставления небольших по объемам жилищных кредитов. Инициаторами, как правило, выступают организации - застройщики, которые привлекают средства населения через договора инвестиций, или долевого участия в строительстве, через создание различных жилищно -строительных кооперативов, кредитных союзов, строительно - сберегательных касс. Во всех этих схемах граждане несут существенные риски, связанные с финансированием жилищного строительства, а также либо с непрофессиональной, либо недобросовестной деятельностью организаций, осуществляющих от лица граждан-инвесторов эту деятельность. 

Определенным шагом на пути развития ипотечного кредитования стала "Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации", одобренная постановлением Правительства Российской Федерации "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (11 января 2000 г.). Вместе с Концепцией утвержден План разработки правовых и нормативных актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования. 

В январе 2000 г. Постановлением Правительства Российской Федерации была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования, в которой намечены направления совершенствования законодательной и нормативной базы на федеральном уровне, на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Работа над развитием законодательства проводилась в рамках рабочей группы, созданной при Правительственной комиссии по жилищной политике. Были подготовлены проекты Федеральных Законов об изменениях и дополнениях в Гражданский и Жилищный кодексы, в Закон об ипотеке, законы о банкротстве юридических лиц и кредитных организаций, а также правительственный вариант закона«Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах», до сих пор не прошедший согласование в министерствах и Центральном банке. 

С лета 2000 года при Комиссии Государственной Думы по развитию жилищного ипотечного кредитования, возглавляемой И. Д. Грачевым, была создана рабочая группа по разработке законодательства, обеспечивающего развитие жилищного ипотечного кредитования. В нее вошли депутаты Государственной Думы, эксперты от различных министерств, ведомстве и организаций, включая специалистов Фонда «Институт экономики города». Группа разработала проекты Федеральных законов, совершенствующих уже действующие законы, в частности, законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также новые законопроекты - «Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах» и «О защите прав и законных интересов граждан их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья». 

В законопроекте «Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах» были учтены положительные стороны правительственного варианта, но при этом существенно развиты положения и нормы, направленные на обеспечение притока частных инвестиций в сферу жилищной ипотеки на основе выпуска новых видов ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Законопроект одобрен Комиссией Государственной Думы по ипотечному кредитованию для первого чтения. 

Сейчас в России есть потенциальные инвесторы. Есть потенциальные заемщики ипотечных жилищных кредитов, но еще нет надежного механизма перелива средств инвесторов в сферу жилищной ипотеки, недостаточно совершенны правовые основы, позволяющие увязать предоставление кредитов на 10-20 лет с выпуском очень надежных, высоко ликвидных и потому «дешевых» ценных бумаг, обеспеченных ипотекой приобретаемого жилья. 

Именно эту цель - привлечь на рынок долгосрочных жилищных кредитов населению необходимый объем ресурсов с рынка капиталов по максимально низким ценам - и решали разработчики проекта нового федерального закона «Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах». Цена привлекаемых на основе ипотечных ценных бумаг ресурсов будет в конечном счете определять уровень процентных ставок по кредитам для конкретных заемщиков. Для того, чтобы инвесторы согласились вкладывать свои средства в эти ценные бумаги важно, чтобы они были уверены в их надежности и ликвидности, то есть в возможности купить или продать ипотечные бумаги в любой удобный момент по рыночным ценам. 

Законопроект устанавливает виды ипотечных ценных бумаг и удостоверяемые ими права, требования к их форме, порядок и процедуру их эмиссии, особенности обращения, а также способ обеспечения исполнения обязательств эмитента по ипотечным ценным бумагам. Отличительной особенностью ипотечных ценных бумаг является особый способ их обеспечения - ипотечным покрытием. В состав основного покрытия ипотечных ценных бумаг включаются денежные требования по обязательствам из кредитных договоров, договоров займа, обеспеченные ипотекой жилой недвижимости, а также закладные. В соответствии с законопроектом допускается эмиссия двух основных видов ипотечных ценных бумаг - закладных листов (включая сквозные закладные листы), а также ипотечных сертификатов участия. 

Законопроект определяет закладные листы как эмиссионные ценные бумаги, удостоверяющие право их владельцев на получение от эмитента в предусмотренные им сроки, номинальной стоимости и процентов по закладным листам. В случае же банкротства, владелец имеет преимущественное перед другими кредиторами эмитента право на получение стоимости имущества, входящее в состав покрытия ипотечных ценных бумаг. Выплата номинальной стоимости по закладным листам может производиться как единоразовым платежом в конце срока их обращения, так и по частям.  

Второй вид ценной бумаги, предлагаемой в законопроекте - ипотечный сертификат участия. Владельцы этих бумаг будут одновременно выступать в качестве участников общей собственности на имущество, составляющее покрытие ипотечных сертификатов участия, а также в качестве учредителей и выгодоприобретателей по договору доверительного управления этим имуществом. Фактически владельцы этих бумаг будут получать поток денежных платежей, поступающих от заемщиков, за вычетом вознаграждения доверительного управляющим. 

В принятии этого закона остро заинтересованы банки и специально создаваемые в настоящее время организации, в задачи которые входит рефинансирование первичных кредиторов. 

Только за последние два года к долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию приступили около 40 банков в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Иркутске, Оренбургской. Самарской, Нижегородской, Саратовской областях и других регионах России, которые стали выдавать кредиты в рамках различных программ, разрабатываемых и реализуемых федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Московским ипотечным агентством (МИА), компанией (Дельта-кредит), различными региональными фондами и ипотечными агентствами. Практика показывает,.что количество выданных кредитов непосредственно зависит от объемов и стоимости привлекаемых кредитных ресурсов. 

Можно условно выделить программы, реализация которых осуществляется на рыночных условиях (как правило, это происходит в крупных городах), а также программы, рассчитанные на льготные условиях предоставления кредитов, источником которых, как правило, являются средства местных бюджетов.

Федеральное агентство до сих испытывает острый недостаток в средствах и не смогло развернуть активную деятельность по рефинансированию банков. 

Достаточно быстрыми темпами развивается программа компании «Дельта кредит» которая, зарезервировав 100 млн. долларов США под выдачу кредитов, в 2000 году разместила 7 млн. долларов, выдав через банки чуть более 250 кредитов на 10 лет под 15% годовых в валюте. При этом. по информации руководства компании, свыше 900 кредитов одобрено к выдаче на общую сумму 25 млн. долларов. По программе «Дельта кредит», источником средств которой являются зарубежные капиталы, работают 10 банков, в том числе в Москве - Инвестиционная банковская корпорация, Международный промышленный банк, «Российский капитал», Инвестсбербанк, «Первое ОВК», в Санкт-Петербурге - банк «Петровский», Промстройбанк (Санкт-Петербург), Инкассбанк и другие. 

В рамках московской ипотечной программы долгосрочные ипотечные кредиты населению на приобретение жилья выдавали два коммерческих банка: Инвестсбербанк (34 кредита) и Московский банк Сбербанка РФ (49 кредитов). Программа, разработанная с участием представителей Гарвардской школы (США), предусматривала развитие двухуровневой системы ипотечного кредитования, в рамках которой созданное Московское ипотечное агентство (МИА) должно было выкупить права требований по кредитам, выдаваемым населению уполномоченными банками. В январе 2001 года в условиях отсутствия долгосрочных средств Правительство Москвы приняло решение о выкупе МИА прав требований по выданным кредитам у банков и на этом практически завершило пилотный этап программы. В Москве одобрена новая концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования, основанная на «небанковской» схеме кредитования, финансовую основу которой должны составить средства, привлекаемые от населения на основе выпуска муниципальных жилищных облигаций. 

В некоторых российских регионах (Оренбург. Самарская область, Саратовская область, Нижегородская область, Саров, республика Башкортостан. Удмуртская Республика, Рязань и др.) тоже были" созданы программы ипотечного жилищного кредитования. Основная их черта - финансирование за счет бюджетных средств, создание специальных фондов, агентств или других организаций. 

В Оренбургской области: ОАО «Оренбургская ипотечно-жилищная корпорация» совместно с Оренбургским ипотечным коммерческим банком «Русь» выдаются кредиты на приобретение готового и строительство индивидуального жилья. В 1999 г. из бюджета было выделено 23 млн. рублей на ипотечное кредитование. На 2000 г. в бюджете Оренбургской области было запланировано 35 млн. рублей на финансирование ипотечной программы, еще 20 млн. рублей предусмотрено привлечь из внебюджетных фондов. 

В Сарове была разработана программа «Эффект». Желающим приобрести жилье в кредит предоставляется рассрочка на срок от 2 до 7 лет под 7-10% годовых в рублях на сумму, не превышающую 10-15 % от стоимости приобретаемой квартиры. Остальную часть средств заемщик должен либо накопить, либо получить от продажи старой квартиры. Эта схема получила распространение в аналогичных программах в ряде городов России: Рязани, Пензе, Заречном и некоторых других. 

В Саратовской области создано государственное унитарное предприятие (ГУП) «Дирекция целевых программ». В июне 2000 года решением Правительства Саратовской области на проведение пилотного проекта из бюджета области было выделено 5 млн. рублей. Создано 3 отраслевых ипотечных потребительских союза. Банк агент «Нижневолжский» выдал 5 льготных кредитов членам одного из союзов. 

Перечисленные примеры показывают мозаичность складывающейся системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, наличие существенных региональных различий по стоимости жилья, доходам населения, условиям кредитования. Создание единого масштабного национального рынка ипотечного кредитования предопределяет необходимость выравнивания условий, создание единого правового пространства, стандартных, унифицированных условий предоставления и обслуживания кредитов, возможности перелива капиталов из регионов и отраслей, где они временно свободны в сферы, где на них имеется устойчивый спрос. 

Рассматриваемый проект закона «Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах» по многим из перечисленных вопросов дает ответы. Надеемся, что с его помощью для ипотечного жилищного кредитования в России откроются большие перспективы. 

Управление по связям с общественностью

Общественно-политического движения «Развитие предпринимательства»

совместно с Фондом «Институт экономики города»

 

Возврат к Разделу "Конференции"